公司名称:Service,Properties,Trust

主营业务:房地产运营

股票代码:SVC

市值CEO:39.36亿

股价:23.92

上市时间:--

上市地:--

简介

服务财产信托是一家房地产投资信托公司,在美国、波多黎各和加拿大拥有多样化的酒店和净租赁服务组合以及基于必需品的零售财产,在24个行业拥有185个不同的品牌。SVC的物业根据长期管理或租赁协议运营。SVC由总部位于马萨诸塞州牛顿市的另类资产管理公司RMR集团公司(纳斯达克代码:RMR)的运营子公司管理。

基本介绍

Service Properties Trust(原名:Hospitality Properties Trust)是一家房地产投资信托公司,拥有一个酒店、净租赁服务以及基于需求的零售物业的投资组合。该公司的物业位于美国、加拿大和波多黎各的超过45个州。该公司的酒店物业包括Petro Stopping Center、TravelCenters of America、索尼斯塔ES套房、温德姆、Country Inn and Suites、雷迪森酒店、万豪居家、金普顿、Sonesta、皇家索尼斯塔、皇冠假日酒店、万豪酒店、假日酒店、洲际酒店、驻桥套房、春季山丘套房、山楂套房、万豪唐普雷斯、凯悦酒店、万怡酒店、温德姆至尊酒店、Candlewood和丽笙酒店。

最新动态

优势

1.我们的酒店主要位于主要大都市附近位置良好的郊区市场。 2.我们的旅游中心位于美国州际公路系统沿线。我们基于服务和必需品的零售资产位置优越。 3.保护圣文森特和格林纳丁斯免受供应水平可能不断提高的特定地区的影响。 4.与其他房地产投资信托同行不同的是我们的运营协议结构。

劣势

1.回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理 2.有一定的人力支出,比较耗费精力。 3.在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。

机会

1.SVC相信,拥有固定成本低于全服务酒店的住宿物业,将为SVC提供稳定的现金流基础,以增加其可从可靠和多样化的运营商群体分配的现金,从而使其能够随着时间的推移定期提高股息,这是当今存在的目标。 2.我们的投资目标包括增加来自可靠和多样来源的运营现金流,以便为我们的股东提供安全和不断增加的每股分配。 3.我们专注于服务的净租赁物业包括地理位置优越包括我们认为从中受益的品牌和行业强劲的需求驱动力。我们几乎所有的旅行中心都提供全方位服务,位于州际公路上或附近,为专业卡车司机和驾车者提供燃油和非燃油产品和服务。

挑战

1.酒店和以零售为重点的净租赁物业。我们认为这为上海大众的现金流提供了多样化。 2.我们的投资目标包括增加来自可靠和多样来源的运营现金流,以便为我们的股东提供安全和不断增加的每股分配。 3.联邦法规已经减少了专业卡车司机在24小时内可以驾驶的小时数,我们相信这已经导致我们旅游中心非燃料产品和服务的销售增加。

重大事件

2020年1月2日今天宣布,它已与万豪国际有限公司(纽约证券交易所:MAR)或万豪达成协议,将现有的三项万豪运营协议(历史上称为万豪第1、234和5号协议)合并为一个单一的投资组合,从2020年1月1日开始为期16年。万豪第1,234号和第5号协议包括122家酒店,规定每年业主的优先回报和租金总额为1.922亿美元,计划分别于2024年、2025年和2019年12月31日到期。除其他条款外,与万豪的新合并协议规定如下: 所有122家万豪酒店将在经济上进行合并,这样来自任何一家酒店的超额现金流可用于支付这些酒店应支付给特别志愿服务公司的年度所有者优先回报总额,即1.906亿美元(大约等于目前根据万豪第1号和第234号协议应支付给特别志愿服务公司的年度所有者优先回报总额以及根据万豪第5号协议(考艾酒店)应支付给特别志愿服务公司的租金的85%)。SVC的应税房地产投资信托子公司在向万豪支付管理费后,将继续参与酒店运营的净现金流,该基础费用将继续从属于SVC的年度所有者优先回报。 根据新的合并协议,SVC为万豪第234号协议持有的现有保证金(截至2019年12月31日估计为3,360万美元)将继续确保支付应由SVC支付的年度业主优先回报总额,并可在支付应由SVC或万豪支付的年度业主优先回报总额、万豪的基本管理费和由SVC或万豪支付的某些其他预付款后,从122家酒店运营实现的现金流的60%中补充至6470万美元的保证金上限 根据新的合并协议,如果保证金用完,万豪将提供新的3000万美元的有限担保,担保总额为2026年到期的SVC年度所有者优先回报总额的85%。 协议的期限将延长至2035年,万豪可以选择全部或全部续约两个连续的10年。 酒店运营总收入的5.5%-6.5%将继续托管,用于酒店维护和定期翻新,或作为FF&E储备。 除了FF&E储备中的可用金额之外,新的合并协议规定,特别志愿人员方案将为未来四年酒店的计划翻修提供约3.5亿至4亿美元的资金。由于此类资金由特别志愿服务公司预付,根据新的合并协议,特别志愿服务公司应得的年度所有者优先回报总额将增加资金总额的8%。 SVC和万豪还确定了新合并协议涵盖的122家酒店中的33家将被出售或重新命名,届时SVC将保留任何此类出售的收益,并且由于SVC而产生的业主年度优先回报总额将减少分配给适用酒店的金额。 圣文森特和格林纳丁斯总统兼首席执行官约翰·默里发表声明如下: “自1995年以来,上海大众和万豪一直保持着富有成效的业务关系。今天签署的协议将这种关系至少延长至2035年,加强了对上海大众最低回报的信贷支持,并为上海大众提供了出售非核心酒店的机会,这与正在进行的翻修活动一起,预计将提高上海大众对投资组合所有者优先回报的覆盖面。”

相关报道

  1.服务财产信托宣布普通股季度股息

  2020年1月16日马萨诸塞州牛顿。-(商业电报)-服务财产信托公司(纳斯达克代码:SVC)今天宣布每股0.54美元(每年每股2.16美元)的普通股定期季度现金分配。该分配将于2020年1月27日业务结束时支付给SVC的普通记录股东,并于2020年2月20日左右分配。

  2.服务财产信托以4.35亿美元完成了123套租赁财产的出售

  2019年11月25日服务财产信托(纳斯达克代码:SVC)今天宣布,它已经完成了26个州的123处净租赁财产的出售,面积约为240万平方英尺,租赁费用总计为每年最低租金3,410万美元,不包括交割费用。此次出售是SVC先前宣布的处置计划的一部分,出售价值高达5亿美元的净租赁资产,涉及其从精神MTA房地产投资信托公司(纽约证券交易所:SMTA)收购面向服务的零售物业的净租赁组合。

  服务财产信托公司总裁兼首席执行官约翰·默里表示:“处置这一净租赁组合代表着该公司出售在SMTA交易中收购的某些非核心资产战略的关键一步。”。“再加上我们最近的其他净租赁销售和总计6600万美元的销售协议,我们已经达到了净租赁资产销售5亿美元的目标,其收益将用于降低公司的杠杆。”

  SVC同意出售的另外三处净租赁物业享有优先购买权。SVC预计这些优先购买权将得到行使。这些销售预计将于2019年底结束,总额约为300万美元。

  3.酒店信托同意以3.082亿美元的价格出售20个旅游中心,修改与旅游顾问的租赁协议

  2019年1月16日 从2019年开始,HPT将收到7,050万美元的先前延期租金债务,并从2020年开始收到额外百分比租金

  马萨诸塞州牛顿。-(商业电报)-酒店财产信托(纳斯达克:HPT)今天宣布,它与美国旅行中心有限责任公司(纳斯达克:TA)达成协议,将HPT目前拥有的20个旅行中心出售给旅行中心,并租赁给旅行中心,HPT和旅行中心修改了它们现有的租赁合同。交易亮点是: HPT将以3.082亿美元的价格将位于15个州的20个旅游中心出售给助教。HPT预计从这些销售中获得1.6亿美元的收益。销售价格反映了截至2018年9月30日的12个月中基于物业水平现金流(物业水平收入减去物业水平支出)的5.7%资本化率。HPT希望利用这些销售收入偿还其循环信贷机制下的借款,并用于一般业务目的。 HPT预计,这些协议将为其旅游中心投资组合带来更强的房地产租金覆盖面。HPT租赁给电讯局长的其余179个旅游中心的总年最低租金为2.439亿美元。从形式上看,截至2018年9月30日的12个月期间的覆盖范围将从1.60倍增加到约1.80倍 从2019年4月1日开始,HPT将分16个季度收到7,050万美元以前延期的租金。还款时间从2024年6月至2030年12月的前一个交错到期日提前,以换取折扣的递延租金金额。 从2020年开始,HPT将获得额外的潜在租金百分比,相当于2019年非燃料收入超过非燃料收入的0.5%。这一百分比租金是HPT已经从技术顾问处收到的任何百分比租金之外的额外租金。 五项电讯局长租约的租期均延长三年。

  HPT总统兼首席执行官约翰·默里发表声明如下:

  “我对今天宣布的协议感到高兴,并相信这些协议在几个方面有益于HPT。首先,双方达成的销售上限具有吸引力,预计将为HPT带来巨大收益。此外,销售释放了我们现有资产基础的价值,并为额外的酒店投资提供了流动性。其次,这些协议使HPT能够通过大幅提高旅游中心投资组合最低租金的总体覆盖面来提高其投资组合的质量。随着我们进入经济复苏的第十个年头,大幅提高约占HPT三分之一收益的租户的租金覆盖面,有助于HPT保持安全、稳定的现金流,并为我们最大的租户提供财务灵活性,以帮助抵御未来任何潜在的经济衰退。第三,加速按贴现值支付先前递延租金债务,解决了与我们收取这些递延租金有关的潜在不确定性。”

  HPT和电讯局长之间的协议条款是由HPT独立受托人特别委员会和电讯局长独立董事谈判和批准的,他们由独立律师代理。